Kedves Olvasónk!

Mindenkinek nagyon kellemes és vidám Húsvéti Ünnepeket kívánunk!

Híreink:
1. Lakásépítés
2. Balatoni ingatlanpiac?!
3. Általános gazdasági fellendülést hozott a kabinet lakáspolitikája
4. Hitelláz
5. Mit szeretne, használtat vagy új lakást? - és még mindíg a hitelekről

1.
Konferencia a lakásépítésről

A hárommillió családból több mint egymillió tervezi, hogy változtat lakáskörülményein, házat épít, használt lakást vesz,felújít, bővít. Az elmúlt évben 28 ezer új lakásra adtak ki használatba vételi engedélyt, ez 30 százalékos növekedés. Az idei év végére az újonnan átadott otthonok száma elérheti a 40 ezret.A tendencia folytatódik, 2006 végére évente 60 ezer új lakás épülhet, ebből 7500 bérlakás. Főként a gyógyfürdő-program keretében 10-15 ezer új üdülő is
létrejöhet évente, például a Balatonnál, a Tiszatónál -mondta Matolcsy György a délelőtti konferencián.

(Krónika)

2.
Pang a balatoni ingatlanpiac

Ennek egyik magyarázata lehet, hogy a korábbi ingatlanvásárlók egy része jóformán lassan helybelinek számít, hiszen
felújított épületeikben szívesen és hosszan időznek a tó közelében, de a lanyhuló érdeklődésnek az is oka, hogy már a
külföldiek számára is drágák a telkek, és a kész lakásokért,házakért meglehetősen borsos árat kérnek. Említhetnénk a
tihanyi panorámás nyaralót, aminek 84 millió az ára, de Balatonfüreden egy víz közeli lakás négyzetméteréért is
elkérnek 380-450 ezer forintot, jóllehet, ilyen apartmanok szolgáltatásaihoz általában az uszoda, a szauna, a légkondicionáló és a biliárdterem is hozzátartozik.Badacsonyban és körzetében 10-15 millióba kerül egy-egy régi ház, amire persze még igencsak költeni kell, és e tájon az építési engedéllyel rendelkező telkeket is 7 és 13 millió
forint közötti áron kínálják. A Balatonfelvidék háttértelepüléseit már régebben felfedezték a külföldiek, de ezekben a csendes kis községekben már 10-15 millióba kerül egy kis parasztház vagy építés közben lévő ingatlan, illetve 10
millió körüli ára van a felújított, panorámás pince présházaknak is.

(Krónika)

3.
Negyvenezer otthon készül el az idén
Általános gazdasági fellendülést hozott a kabinet lakáspolitikája

Ebben az évben legalább negyvenezer új lakás átadása várható a központi támogatásoknak köszönhetően. A beindult fejlődés hatására a következő négy évben, vagyis 2006 végére ennél is több, évente hatvanezer új lakás, köztük 7500 bérlakás épülhet fel, és legalább tíz-tizenötezer új üdülő fog elkészülni.

Történelmi jelentőségű változások történtek az előző négy évben a hazai lakáspiacon a kormányzati intézkedések hatására. Tavaly több mint harminc százalékkal nőtt az új otthonok száma, ebben az évben pedig várhatóan legalább negyvenezer lakást adnak majd át – mondta Matolcsy György gazdasági miniszter tegnap az Otthonteremtés 2002 konferencián.A miniszter szerint a következő négy évben ennél is több, évente hatvanezer új lakás fog elkészülni, köztük 7500 bérlakás épülhet fel, valamint a gyógyturisztikai fejlesztések előnyeit kihasználva legalább tíz- tizenötezer új üdülő is elkészül majd. Az állami támogatású lakásprogramnak köszönhetően tavaly tíz százalékkal nőtt az építőipar teljesítménye, ez két és félszerese a GDP 3,8 százalékos bővülésének, vagyis az építőipar jelentősen hozzájárult a gazdasági növekedéshez.
Elősegítette a növekedés beindulását a bevezetett kedvezmények, hiteltámogatások rendszere, amelynek következtében tavaly 140 milliárd forinttal nőtt a lakáshitelek állománya. Matolcsy György sikeresnek nevezte a 2000 közepén indult bérlakás-építési programot; ennek segítségével több mint 8300 otthon felépítéséhez, megvásárlásához vagy kialakításához kaptak támogatást az önkormányzatok és az egyházak. A felépülő bérlakások 73 százaléka szociális lakás, amely a legrászorultabbak lakhatását igyekszik elősegíteni. Kedvező az is, hogy a bérlakásprogram az ország egész területére kiterjed, és beindultak további út-, híd-, üzletközpont-építések, és az ennek következtében csökkenő munkanélküliség hatására Magyarország fejlettségi szintje 2014 végére elérheti az Európai Unió akkori átlagos fejlettségi szintjét.
Az előző négy évben a magyar emberek számára a három legfontosabb kérdés a munka, a gyerek és az otthonteremtés volt – mondta Sasvári Szilárd képviselő, a gazdasági miniszter mellett működő lakáspolitikai munkacsoport vezetője. Mint kiemelte: a kormány intézkedéseinek hatására jelentősen csökkentek a lakáshitelek kamatai, lehetővé vált a használt lakások vásárlásánál is a kedvezményes kölcsönök igénybevétele, és elkezdődött a bérlakás-építési program, így kialakult egy többlépcsős otthonhoz jutási modell.

Rekordbővülés az építőiparban. Az építőipari termelés volumene az idén januárban szezonálisan és munkanap-korrekcióval kiigazítva az egy évvel korábbinál 13,6 százalékkal, az előző havinál 6,2 százalékkal volt magasabb – közölte a KSH. Kiigazítatlan adatok alapján a termelés januárban 13,5 százalékkal nőtt a 2001. januárihoz képest. Az MTI jelentette: az építőipari termelés értéke az idén januárban 59 milliárd forintot tett ki, ami 9,6 milliárddal haladta meg az egy évvel ezelőttit. Az ágazat termelése tavaly januárban korrekciók nélkül 7,3 százalékkal nőtt az egy évvel korábbihoz képest.

(Magyar Nemzet)

4.
Olcsó hitelek, optimista pénzintézetek

Az állami kamattámogatás mértékének további növelése után drasztikus módon megemelkedett a lakáshitelek iránt érdeklődők száma. A három, jelenleg a piacon működő jelzálogbank derűlátóan tekint 2002 elé, és kihelyezései dinamikus növekedésére, illetve felfutására számít.

Jelentős, a lakáshitelek iránti érdeklődésről számoltak be a pénzintézetek az állami támogatás mértékének megemelését követően. A nagyfokú érdeklődés elsősorban a hihetetlenül alacsonyra süllyedő kamatszintnek köszönhető: új lakás vételéhez vagy építéséhez három százalék alatti, használt lakás vásárlásához, bővítéséhez vagy korszerűsítéséhez pedig öt százalék körüli kamattal is lehet már kölcsönt igényelni. (Ehhez persze hozzá kell számítani az újabb egy-két százalékot kitevő kezelési költséget és egyéb járulékos kiadásokat is.) Kedvező a jelzálogalapú lakáshitelek gyors terjedése szempontjából az a körülmény is, hogy az ingatlanok túlnyomó része magántulajdonban van, és még viszonylag alacsony a záloggal terhelt épületek száma.
A magyar hitelintézeti piacon működő három jelzálogbank nagyon optimistán tekint 2002 elé. Az állami tulajdonú Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) Rt. múlt év végi, 35,2 milliárdos mérlegfőösszegéhez képest a 2002-re vonatkozó terv már 61 milliárd forinttal számol, ami a kihelyezésállomány komoly bővülését feltételezi. Alátámasztja az optimizmust az a tény, hogy a bank első két havi lakáshitel-kihelyezéseinek összege hozzávetőlegesen 40 százalékkal meghaladja a tervezettet. A folyamatosan bővülő kihelyezésekkel párhuzamosan ugyanakkor nagyon alacsony a problémás ügyletek aránya. Az idén alapított OTP Jelzálogbank 90 milliárdos hitelállománnyal számol 2002 végére. Az OTP Bank által kezelt lakáshitel-állomány múlt év végére elérte a 151 milliárd forintot: a legnagyobb hazai bank 2000-ben 39 milliárd, 2001-ben pedig 71 milliárd forintnyi kölcsönt engedélyezett.
Ebben az évben március végéig várhatóan nagyjából 27-28 milliárd forintnyi hitelt engedélyez az OTP, ami eléri a tavalyi, egész évben kihelyezett összeg 40 százalékát.Áprilistól új jelzáloghitel-konstrukciókkal lép piacra a HVB Bank Hungary Rt. is: az új és használt lakás vásárlásához felhasználható kölcsönök mellett a szabad felhasználású jelzáloghitelek köre is bővül. Az új hitelek forgalmazásában kulcsszerep jut a csoporthoz tartozó HVB jelzálogbanknak. A bevezetendő lakáshitelek kondícióiról egyenlőre nem árult el részleteket a bank, de a HVB már idén az állomány jelentős felfutására számít.

(Magyar Nemzet)

5.
Azonos támogatás az új és a használt lakásokra

Az ilyen hitelek igénybevételének eddigi feltételei változatlanok maradnak, így nem csak házaspárok, és nem csak egyszer vehetik igénybe. A felújítás mint hitelcél kitágul: nyílászárócserére, fűtéskorszerűsítésre, a gáz-, villany- és biztonsági rendszer felújítására egyaránt felvehető. A korábban használt lakásra hitelt felvettek automatikusan az új feltételekkel törlesztik tovább hiteleiket. Egyelőre a Földhitel- és Jelzálogbank élvezi az új támogatást, de napokon belül tárgyalásokat kezdenek a kiterjesztésről.

Amikor a kormány 2000. február 1-jétől drasztikusan módosította az 1988-as lakásfinanszírozási rendeletet, kétféle kamattámogatást fogalmazott meg benne: a kiegészítő kamattámogatás az új lakások építése, vásárlása után járt, és ennek a kamata akkor 8 százalék volt. A jelzáloglevél kamattámogatású hitel a használt lakások vásárlásához, illetve a bővítéshez, korszerűsítéshez kötődött, és ennek a kamata akkor 14 százalék körül volt. Emellett tovább működtette a kormány a korábbi közvetlen támogatásokat, úgymint a szociálpolitikai kedvezményt (aminek lakásépítési, -vásárlási kedvezmény lett a neve), illetve a mozgáskorlátozottaknak járó akadálymentesítési támogatást, valamint az áfa-visszatérítést.
Múlt év február 1-jétől egy vadonatúj kormányrendelet határozza meg a lakáscélú állami támogatásokat. A támogatások formái nem változtak, viszont azóta is többször úgy módosult a rendelet, hogy az kedvezőbb feltételeket teremtett a lakásépítőknek, -vásárlóknak.
Ha egy pillantást vetünk az áttekinthetővé tett jogszabály vázára, akkor kitűnik, hogy az a támogatásokat közvetlen és közvetett támogatásokra bontja. Az előbbibe tartoznak azok, amelyeket készpénzben folyósít az állam, ezek közül is első a lakásépítési, -vásárlási kedvezmény. Ennek az összege (egy gyermek esetén 200 ezer, két gyermeknél 1,2 millió, három gyermeknél 2,2 millió, majd a további gyermekeknél újra csak 200 ezer) vagy fél évtizede változatlan. A kormány tegnapi ülésén támogatta azt, hogy az első gyerek is 1 millió forintot érjen, de erről tényleges döntést csak a következő kormány hoz. Hasonlóan anakronisztikus a 60 százalékos, de legfeljebb 400 ezer forintot kitevő adó-visszatérítési (itt az adó áfát jelent) támogatás. (A 90-es évek elejéig még a teljes áfa visszaigényelhető volt.)

Kinek és mire?

A kiegészítő kamattámogatást csak házaspárok, de azok is csak egy alkalommal vehetik igénybe. A lakás áfás ára (amely a telekárat nem tartalmazza) nem lehet több 30 millió forintnál, a hitel összege pedig 10 milliónál. Ezek a hitelek csak új lakás felépítéséhez, illetve vásárlásához járnak. A jelzáloglevél kamattámogatású hitelhez elvileg bárki hozzájuthat, sőt, többször is igénybe veheti. Ez a fajta hitel használt lakás vásárlásához, illetve meglévő bővítéséhez, korszerűsítéséhez vehető igénybe, és az összege legfeljebb 30 millió forint lehet. Itt egyéb megkötés nincs, és az állam ezt is húsz évig támogatja. Szintén jár támogatott hitel - mégpedig a kedvezményesebb kiegészítő kamattámogatás feltételei szerint - mindazoknak, akik értékesítés vagy bérbeadás céljára építenek új lakásokat. Magánszemély is vállalkozhat ilyenre. Ha bérbeadásra építi valaki a lakást, akkor vállalnia kell, hogy húsz évig bérbe is adja azt. A lakások építési költsége - itt is telekár nélkül, de áfával - nem lehet több 30 millió forintnál, a nyújtott hitel pedig legfeljebb 10 millió forint, de ez az összeg nem haladhatja meg a lakásár 70 százalékát.

Élénkülhet a használt lakások adásvétele

A Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) a múlt évben 100 hitelből 50-et használt lakás vásárlására adott. Új lakás vásárlásához, illetve építéséhez 25-30 hitel társult, míg a maradékot korszerűsítéshez, felújításhoz vették igénybe az ügyfelek. Ebből levonható az a következtetés, hogy két használt lakás finanszírozása egy új lakás hitelezését indukálja, illetve fordítva is szemlélhető a helyzet. (Érdekes, hogy hasonló jelenséget figyeltek meg évekkel ezelőtt a lízingtársaságok az autópiacon, és nem is késlekedtek sokáig a használt járművek finanszírozásával.)
Amikor a kormány két évvel ezelőtt elindította új lakástámogatási rendszerét, az ingatlanpiaci árak a csúcson voltak. Azóta főleg a használt lakások árai csökkentek, azok is drasztikusabban inkább az utóbbi egy évben. Az új lakásoknál csak kisebb árcsökkenés tapasztalható, sőt, a felkapott helyeken stagnálnak az árak. Lehet, hogy véletlen, lehet, hogy törvényszerű, de ebből a jelenségből levonható az a következtetés, hogy a használt lakások kedvezményes hitelezése hozzájárult az árak csökkenéséhez. Igaz, hogy normál piaci körülmények között a kereslet növekedése áremelkedéssel jár, de az is lehet, hogy az irreálisan magas árak többet estek volna, ha a keresletet nem bővíti a hitellehetőség.
Most, hogy még kedvezőbb lesz a használt lakások vásárlása, valószínű, hogy az árak már csak keveset esnek, viszont a forgalom élénkülni fog. És ha igaz a másik jelenség, akkor ez fogja istenigazából kikényszeríteni az újlakás-építést.

Használt lakásra is jár az adókedvezmény

A törvény-előkészítők már az ősszel gondoltak a használt lakást vásárlókra. A törvénymódosítás szerint ugyanis idén január 1-jétől ők is érvényesíthetik a hitelek után fizetett törlesztőrészletekre az adókedvezményt. Egyéves előnyben vannak a lakótelket és az új lakást vásárlók, valamint a bővítésre vállalkozók. Ők már 2001. január 1-je óta (az idén március 20-áig beadandó személyi jövedelemadó-bevallásban is) csökkenthetik befizetendő adójukat.
A hitelintézet által igazolt tőke, kamat és a járulékos költségekre befizetett öszszeg 40 százaléka lehet a kedvezmény. Az ily módon megspórolható összeg azonban nem haladhatja meg az évi 240 ezer forintot. Függetlenül attól, hogy új vagy használt lakás vásárlására fordították a kölcsönt, a jövő évi adóbevallásban mindkét esetben alkalmazható a kedvezmény.

Négy-öt százalék lesz a kamat

Gyűrik már felfelé az ingujjat a lakáshitelezéssel foglalkozó bankárok, mert biztosak abban, hogy az állami kamattámogatás felpörgeti a hitelezést és élezi a versenyt. Nem kis munkával jár majd a hitelek átárazása, hiszen a kormányrendelet nyomán a már korábban folyósított kölcsönökre is kihat a támogatás növelése. Az alacsonyabb hitelkamatok márciustól lépnek életbe, a megkötött hitelszerződéseket április végéig kell módosítani.
Felgyorsultak a kereskedelmi bankok és a jelzálogbankok közötti tárgyalások is. A megemelt állami kamattámogatás ugyanis kizárólag a piacon működő három jelzálogbank, a Földhitel- és Jelzálogbank, a HVB Jelzálogbank és az OTP Jelzálogbank által kibocsátott jelzáloglevelek után jár.
A három jelzálogbank közül semlegesnek csupán az állami tulajdonban levő FHB tekinthető, hiszen nincs nagy hálózata. Több bank, így a K&H, az Inter-Európa, a Raiffeisen, a CIB és egy sereg takarékszövetkezet már szoros kapcsolatban áll vele. Az FHB-nál és a vele együttműködő bankokban várhatóan 5 százalék alatti, talán már 4,75 százaléknál is kisebb hitelkamatok várják majd a régi lakást vásárló ügyfeleket. Az éves kezelési költség 1,5 százalék körül alakul majd.
Új szövetségeket épít azonban ki a német HVB Jelzálogbank is, egyrészt saját csoportján, a Hypovereins Hungária bankon belül, másrészt a Volksbankkal és az ING-NN-nel. A Hypovereins bank 32 fiókos hálózatában áprilistól kínálják majd a használt lakásra is felvehető olcsó hitelt, amelynek kamata 5 százalék körüli mértéket ér majd el. A jelzálogbanknál érvényesített kezelési költség ma 1,5 százalék az első évben és 2 százalék a futamidő többi esztendejében. A Volksbank és az ING-NN lakáskölcsöne hasonló mértékekkel indul majd.
Az OTP Banknál a régi lakásokra adható változó kamatozású Forráshitelnek a jelenlegi 12,5 százalékos kamata március elsejétől 6 százalék alá süllyed - tudtuk meg. A végleges kamatmértéket és a várható éves kezelési költséget ma jelentik be hivatalosan. Az OTP-vel már szerződött ügyfelek ugyanezt a kamatmértéket csak az OTP Jelzálogbank jelzáloglevelének kibocsátása után élvezhetik, amelyre előreláthatólag március közepén kerül sor.

Az állam keres a vásárlókon

Ha valaki vásárol 10 millió forintért egy vadonatúj lakást, akkor az állam abban a pillanatban 2 millió forint áfabevételhez jut. Ebből 400 ezer forintot juttat vissza a vevőnek. Miután az átlagos lakáshitel 4 millió forint körüli, így kiszámítottuk, hogy a különböző feltételek szerinti hiteleknél az állam mennyivel támogatja a kamatokat.
A kamattámogatás a futamidő alatt elhúzva, kis összegekben történik, így szükségesnek tartottuk megnézni, hogy mekkora a hosszú idő alatt kiadott támogatás jelenkori értéke. (Ez azt jelenti, hogyha most az állam betétként félretenne egy jóval kisebb összeget, akkor abból a futamidő során folyamatosan fizetni tudná a kamattámogatást, és éppen az utolsó havi törlesztésnél fogyna el a lekötött összeg.) Ezt, a jelenkori értéket állítottuk szembe az állam áfabevételével. A számokból kitűnik, hogy végső elszámolásban - a kiegészítő kamattámogatást leszámítva - az állam keres a lakásvásárlókon.

Meddig nyújtható a hitel?

A bankok, ha nem is mereven, de még mindig vizsgálják azt, hogy a hitel havi törlesztőrészlete hogyan aránylik a felvevők havi jövedelméhez. Még a régi érában az OTP alakította ki az egyharmados arányt - a család jövedelméhez képest legfeljebb ekkora lehetett a törlesztőrészlet -, és a hitelezési piac kialakulásakor a bankok átvették ezt. Ma például az FHB inkább nézi a hitelfelvevő képzettségét, foglalkozását - a jövedelem várható növekedését -, mint a mai jövedelem és a törlesztőrészlet viszonyát. Ennek ellenére nem elhanyagolható a törlesztőrészlet és a kereset aránya, amin úgy lehet javítani, hogy hosszabb futamidőt választ a hitel felvevője. Ennek viszont határt szab az a tény, hogy a kamattól függően ugyan, de eljutunk egy olyan futamidőig, amelyen túl már nem érdemes az időt nyújtani: a havi pár ezer forintos csökkenés aránytalanul megemeli a visszafizetendő összeget.

( Magyar Hírlap)