Ha kiváncsi legújabb hírlevelünkre, kattintson ide.

2001 január 5

Bevásárlóközpontok

Ha a hipermarketeket nem számítjuk ide, az idén átadott két fővárosi és öt vidéki bevásárlóközponttal már közelíti a félmillió négyzetmétert a hazai bevásárlóközpontok állománya. Ezen belül a fővárosi mennyiséget mintegy 304 ezer négyzetméterre becsülik. Csakúgy a vidéki, mint a budapesti piacra jellemző, hogy a beruházások kétharmada az utóbbi három évben valósult meg.

A Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlanközvetítő cég szerint jelenleg 133 ezer négyzetméter bevásárlóközpont van építés alatt Budapesten, és további 177 ezer tart a tervezés fázisában, amelyekről persze ma még egyáltalán nem tudni, hogy megvalósulnak-e, és ha igen, mikor.
Soványka volt az idei termés a fővárosi bevásárlóközpont-piacon. Mindössze két új mall készült el ebben az évben Budapesten, a III. kerületben lévő Eurocenter a maga 22 ezer négyzetméterével és a második kerületben lévő Rózsadomb Center, amely mindössze 8 ezer négyzetméterrel bővítette a bevásárlás katedrálisainak kínálatát.
Érdekes s mindenképpen elgondolkodtató, hogy a nagy, elsősorban kereskedelmi területek bérbeadásával foglalkozó nemzetközi cégek, egyiket sem tartják telitalálatnak. Igaz, az Eurocenter 100 százalékosan telített, ám azt róják fel számlájára, hogy kicsik a boltok, s az alaprajzi elrendezése nem eléggé áttekinthető, amiből következően nincsenek a kereskedők igazán megelégedve a forgalommal. Mindenesetre ezt látszik igazolni, hogy alig néhány hónappal a megnyitás után már megtörtént az első bérlőcsere. A franchise rendszerben üzemelő földszinti Fila boltot kénytelen volt az anyacég átvenni, mert nem tudta az eredeti bérlő kitermelni a megfelelő forgalmat.
Az Eurocenternél sokkal tragikusabb a Rózsadomb Center helyzete és piaci megítélése. A meglehetősen kis távolságban lévő konkurencia (Rózsakert, Budagyöngye, Új Udvar) és a szakmailag elhibázottnak ítélt belső elrendezés okán igen rossz a kihasználtsága. Szinte minden fő bérlő a földszinten helyezkedik el. A legfelső szinten lévő mozi még a leglátogatottabb az épületben, amelyről egyébként több nemzetközi tanácsadó cég szakembere is azt állítja, irodaháznak ragyogó lenne. A sok üres terület miatti, a tervezettnél nyilván kevesebb nettó árbevétel okán szinte biztosra vehető, hogy a bevásárlóközpontok esetében számolt átlagos hét és fél éves megtérülésre e bevásárlóközpont esetében nem igazán számíthat a befektető. Talán nem véletlen, hogy máris megjelent az ingatlanpiac kínálatában mint eladásra váró lehetőség.
Budapesten az ideihez hasonlóan jövőre is mindössze két nagy bevásárlóközpont átadásával lehet számolni, ráadásul mindkettővel Budán, melyek közül az egyik - a Mammut II. - igazából a bővítés kategóriájába tartozik. Igaz, ez a maga 20 ezer négyzetméterével, akár egy önálló bevásárlóközpontnak is számíthat. A másik a MOM Parkon belül megvalósuló bevásárló- és szórakoztatóközpont, a MOM Centrum lesz. A néhány kisebb alapterületű központ (XVII., Flamingó Plaza, XIV., Veritas Center, XVI., Füzér), főleg a környékbeli vásárlókra számíthat majd.
Várhatóan a 2002-es és 2003-as év hoz majd újabb fordulatot a bevásárlóközpont-piacon, amikor több és figyelemre méltó projekt lép a kínálatba.
A szakemberek véleménye szerint lassanként - de legalább is néhány éven belül - közelít a telítettség állapotába a bevásárlóközpont-piac Magyarországon, még annak ellenére is, hogy mennyiségileg tulajdonképpen még nagyon messze leszünk nyugati szomszédainktól. Ha teszünk egy kis összehasonlítást, kiderül, hogy a magyarországi bevásárlóközpontokban található bruttó kiadható terület az európai átlagnak kevesebb mint fele, az USA-belinek pedig csak töredéke, még akkor is, ha a tervezés és kivitelezés stádiumában lévő bevásárlóközpontokat is ideszámítjuk. Ám nálunk, a lakosság megoszlásában, a kiskereskedelmi árak és bérleti díjak összevetésében, illetve az egy főre számolt átlagos költekezés alapján mégis egyelőre elegendőnek bizonyul.
Ez persze nem jelenti azt, hogy egy idő után újabb hullám nem következhet. De akkor már nyilvánvalóan csakúgy, mint a bérirodapiacon, itt is jóval magasabb technikai színvonalú elvárások fogalmazódnak majd meg. Tulajdonképpen a Westenddel már el is kezdődött egy újabb korszak. Négyszáz üzletével, 19 méter magas vízesésével, 14 vásznas multiplex mozijával és tágas közös területeivel jól példázza a piacra most érkező professzionalitást.
Az ezt követő időszakban jóval lassabb tempójú fejlődés várható, kevés s nagyon megfontolt, gazdaságilag alaposan alátámasztott ingatlanfejlesztések lesznek a jellemzőek, ám ez nem zárja ki azt, hogy ne az eddigieknél jóval nagyobb méretű bevásárlóközpont-óriások épüljenek.
Állandó változásban
Ahogy azt megjósolták, állandó változásban van a hazai bevásárlóközpont-piac.
Míg az elmúlt években az európai átlagtól eltérően a kisebb, az 50-100 négyzetméter közötti jó minőségű üzleteknek voltak a legjobb kiadási esélyeik, addig manapság már a nagyobb területekre mutatkozik fokozottabb igény. Ez egyebek mellett jelzi azt is, hogy a külföldi kereskedőláncok - a vonzó márkák - egyre stabilabbnak ítélik meg a honi vásárlói piacot, s már mernek kockáztatni is. Így hát már nálunk is ugyanazon szlogen alapján gondolkodnak, mint a kontinens bármely más országában: megfelelő kínálat megfelelő területen. Merthogy a vásárlóknak vonzó kínálatot és kényelmes vásárlási teret kell nyújtani. Mindezekből következően jelenleg a nagyobb alapterületen lévő boltok tudnak sikeresek lenni. Észre is vehető már egy erre irányuló törekvés. A számos példa közül egy jellemző: az Esprit jelenleg 100 négyzetméteren van a Mammutban, de már meg is kötötte a most épülő Mamut II.-be szerződését egy 400 négyzetméteres helyiségre, ahová átköltözik majd.
Az elmúlt négy év során szinte csak a tündöklést megélt mallok közül van olyan, amelyik a 2000. évet mint jócskán negatívat lesz kénytelen bekönyvelni.
A Lurdy Ház a róla kialakult lehangoló képét az idén tovább rontotta. Meglehetősen hibás koncepcióját látszik alátámasztani az a tény is, hogy már a legnagyobb bérlő, a Julius Meinl is bezárta közel 6 ezer négyzetméteres szupermarketját, befejezvén ezzel Lurdy-béli pályafutását. Ebben a házban tulajdonképpen a mozi az egyetlen, ami nagyon megy. Szakemberek szerint ebből a mallból még a korábbinál sokkal jobb marketinggel sem lehet(ne) virágzó bevásárlóközpontot formálni. Az elégtelen tömegközlekedés, a vonzáskörzet hibás felmérése és a rossz belső elrendezés épp elég ok a szolid üzletmenetre. Reményt jelenthet számukra a melléjük költözött Praktiker, valamint a hamarosan megérkező 1-es gyorsvillamos.
De még a legjobbak is kénytelenek elszenvedni veszteségeket. A dominóelv alapján ugyanis minden újabb mall belépése egy csapásra átrendezi a korábbi tendenciákat. Jó példa lehet erre a Duna Plaza, mely ugyan még mindig az egyik legjobban menő mallnak számít, ám vitathatatlan, hogy a Westend belépése több mint tízszázalékos forgalom-visszaesést eredményezett.
A bevásárlóközpont-kínálat mostanra már elérte azt a fejlettségi fokot, amikor a sikerhez már vajmi kevés valahová egy bármekkora centert odatenni és borsos bérleti díjakat kérni. Az átlagosat favorizáló fejlesztők nem véletlenül fújtak visszavonulót s települnek át folyamatosan Kelet-Európa más országaiba, nálunk ugyanis igazából már nem sok babér terem számukra. Igazuk volt tehát a szakértőknek abban, hogy akik nem tudnak valamiféle "nagy durranással" előállni ezen a piacon, azok beruházása ma már halálra van ítélve.
Nem véletlen tehát, hogy a most fejlesztés alatt álló projektek zöme másra van felfűzve, mint a korábbiak. Az Európában a legnagyobb és legprofibb mallfejlesztők, illetve -üzemeltetők közé sorolt ECE például a tuti befutók között tartható számon, hisz biztosra vehető, egy sor olyan kereskedelmi láncot fog behozni az Örs vezér téri Árkádba, amelyek kínálatukkal még nincsenek jelen a magyar piacon. Ezzel pedig odavonzza - még akár a város másik feléről is - a vevőket.
A szakma kiváló tudói azt mondják, egy bevásárlóközpont sikere általában négy alapvető tényezőn múlik. A könnyű megközelíthetőség, a vonzáskörzet nagysága, a jó bérlői összeállítás, más néven bérlőmix, s végül, de egyáltalán nem utolsósorban az erős marketing és épületmenedzsment mindennek a kulcsa. A Colliers e témában napvilágot látott elemzése szerint azok a befektetők és kivitelezők, akik a pesti oldalon a Duna Plaza és az Europark, Budán pedig a Mammut mögött állnak, láthatóan helyesen mérték fel a vásárlói igényeket, a kínálat infrastruktúráját és a versenytársak jelentőségét. Ma Budapesten ezt a három mallt tartják a legjobban menőnek.
Nyertesek és vesztesek
De ellenpéldákat is lehet bőséggel találni. A Csepel Plaza - a Colliers véleménye szerint - a vonzáskörzet lakosságának rosszul felmért vásárlóereje miatt nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. A Pólus Center korábbi vezető szerepe elvesztésének legfőbb okát pedig a gyorsan reagáló versenytársak megjelenésében kell keresni. Visszanézve mindemellett tény, hogy a Budapesten kialakult igen éles versenyhelyzet - vagyis a viszonylag rövid idő alatt megjelent hatalmas kínálat - meglehetősen lerövidítette a bevásárlóközpont-beruházások bejáratódására szánható időt.
Persze vannak nyertesei is ennek az évnek. A Campona például kezd magára találni. Vitathatatlanul sokat segített fellendülésében a megépült tropicarium, amely már önmagában rengeteg látogatót vonz oda. Az adatok szerint jelentősen - mintegy húsz százalékkal - nőtt a bevásárlóközpont látogatottsága. Javultak a kiadási mutatói is, jelenleg körülbelül nyolcvanszázalékos a telítettsége. Az egyik legjelentősebb bérbeadása egy négyezer négyzetméteres terület volt, amelyet a belga Debenhams vett ki.
Ha már a tavaly átadott épületeknél tartunk, az elmúlt hónapok során elcsitult a Westend tulajdonosai és bérlői között a bérleti díjak kapcsán kialakult feszültség. Kompromisszumra jutottak, melynek eredményeként több bérlőnek is közel húsz százalékkal mérsékelték bérleti díját. Jól megy a Westend, legalábbis erre utal, hogy közelíti a száz százalékhoz a kiadott területek nagysága. A benne lévő kereskedők szerint a forgalma hektikus. Vannak olyan napok, amikor nagyon jól megy, de szép számmal akadnak olyanok is, amikor a forgalom egyszerűen tragikusnak mondható.
Míg tavaly csak rebesgették, idén már a nemzetközi ingatlantanácsadó cégek is leírják, hogy a bevásárlóközpontok piacán egyre élesedő verseny lefelé nyomja a bérleti díjakat, aminek befektetői oldalon egyenes következménye a megtérülési idő növekedése.
A Colliers szerint Budapesten a jobb bevásárlóközpontokon belül a kiemelt elhelyezkedésű üzlethelyiségek bérleti díja jelenleg átlagosan havi 80 márka négyzetméterenként, míg a kisebb, a közvetlen környék forgalmára épülő bevásárlóközpontokban a hasonló adottságú helyiségek 50 márka körül mozognak.

(Írta és összeállította: Törtei Takács Kriszta - Ingatlan és Befektetés)